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　　無論是樓市還是股市，資金因素決定了價格水平。上半年以來，我國樓市成交量和價格出現了較大幅度的上漲，那么到底是哪些資金推動了這輪樓市行情，外資具體扮演了哪些角色？通過相關數據分析可以得到一些啟示。

　　能夠監控外資進入情況的數據是外匯儲備增長情況。數據顯示，6月末我國外匯儲備已達2.13萬億美元，其中二季度外匯儲備增加額度為1779億美元，貿易順差為347億美元，外商直接投資增量為212億美元。按照目前簡單的熱錢統計方法，外儲增量中扣除貿易順差和FDI增量，疑似熱錢的境外資金高達1220億美元。外資這種高速進入的情況延續到了7月份，7月份的貿易順差和外商直接投資分別是106.3億美元和53.6億美元，因此當月流入國內的熱錢規模可能達到了163億美元左右。

　　從以上外匯數據分析，在中國經濟出現回穩的情況下，海外熱錢有回流的跡象。下半年海外熱錢流入速度和規模將可望比上半年加速。

　　那么外資回流中國資本市場，其主要目標是股市還是樓市？從兩個市場發展情況看，股市目前正處在2800點~3000點區間，相對前期高點，股市仍有上升空間。在這輪股市強勢反彈過程中，有信貸資金的推動，也存在外資熱錢的身影。

　　樓市一向是外資掘金中國的主戰場，在前幾次樓市發展周期中，都可以看到外資的身影。但去年9月份開始，外資在中國一線城市，特別是上海的高端樓市，出現拋售現象。從投資的角度看，此前出現的外資拋售并不能將其解讀為外資對中國樓市的看空，而是其投資達到了相應的效果，進行正常的套現獲利。

　　海外資本一般都具有較高的投資洞察力，也具有獨特的投資策略，外資進入中國資本市場，其一定是遵守經濟發展規律和周期的。當前我國在面對經濟危機的情況下，果斷采取各項措施，有力地保證了經濟的穩定，在世界范圍內都是一個表率，這是我國制度優越性的表現，外資當然也能夠看到這一點，更能利用這個特性來踏準發展節奏而獲益。

　　不過對于樓市而言，很難講未來發展依然會處于高速上升階段，今年上半年的發展已經透支了未來一部分的發展潛力。當前豪宅的突出表現恰恰說明市場進入了一個新階段，投資需求接過了自住剛性需求的“槍”，支撐著樓市的繼續上漲。當然，從目前豪宅市場的成交情況看，內資投資資金是占了相當大的比重，外資也在參與，但決不能說外資對豪宅市場的啟動起了決定性的作用。

　　比起國內洶涌的產業資本和避險資本，外資是更加注重理性投資。在當前高端住宅過熱的情況下，外資能夠接過內資投資資金的“槍”領跑市場嗎？答案很可能是否定的。即便從長期角度看外資依然看好中國市場，但短期內可能采取的策略是棄樓市，進股市。最近一段時間上海高端物業市場外資獲利了結的規模大于投資進入的規模實際上已經很說明問題了。(作者系上海易居房地產研究院高級研究員)