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2010年5月25日 17:03:06  來源：香港經濟日報

    08年金融海嘯,迫使各國施行極度寬松的貨幣政策救市,大量資金投入地產市場,亞洲更首當其沖,資產泡沫愈吹愈大,為免爆破引發另一場金融危機,本港及各國均出招為樓市降溫,但相對中國、臺灣、新加坡及澳洲,本港主力提高銷售透明度,卻少有觸及遏止炒風的議題。

    在各國救市措施中,哪國推行的措施成效較大?在眾多措施中,哪些值得香港政府參考?

    澳臺剛推政策 難定成效

    眾多國家中,澳洲早在去年10月以來6度加息,但仍未能制止樓價升勢,今年首季樓價仍比去年同期高10%,迫使當地政府在今年4月底推行遏抑樓市措施,而同期臺灣政府亦協助置業人士上車,由于兩地政策剛生效不久,且政策較為單一,目前難以斷定成效。

    而中國樓市調控政策可說是最完備,由今年1至4月先后頒布不同行政指令控制地價、單位供應、按揭及限制境外人士等范疇,雖然政府在量方面收到成效,令成交量急跌,但樓價仍未有明顯回調跡象,截至4月仍錄得升幅。

    內地最完備 未阻樓價升

    內地剛公布的4月份70大中城市上月樓價年增率達12.8%,新建住宅售價按年大升15.4%,雙雙創下有統計以來最大升幅,統計局發言人認為,隨著時間的推移,預計政策效應會繼續顯現。

    另早在09年9月至今年3月推出多項遏炒風措施的新加坡,包括凡于一年內轉售的私人住宅均須繳交3%的印花稅及調低銀行批出按揭成數至8成等,不過首季私人住宅樓價亦未見回落,增幅為5.6%,雖然幅度較09年第4季的7.4%略為放緩,但政策仍未算奏效。

    本港今年亦推出不少樓市措施,側重于增加銷售透明度及土地供應等層面,市場一般認為政策相對內地溫和,如香港要求發展商新盤須于開售前3天公布30%或50%單位定價,但內地更嚴格,發展商取得新盤預售許可后3天或10天內,須一次過公開全部價單。

    星最多措施 惟未算奏效

    從各地調控樓市方案來看,香港的政策理念與臺灣較為相近,臺灣行政院最新修訂的健全房屋市場方案顯示,措施同樣強調自由市場機制的原則,避免人為政策干預造成市場價格波動,以較溫和手段為個別市場降溫,而沒有收緊貸款、設禁售期及限制境外人士置業等,全面性打壓樓市的措施。

    本港自政府上月推出「9招12式」等調控樓市措施后,樓市已出現輕微降溫跡象,二手成交量在過去一段時間急跌,新盤更全線延售,而個別地區樓價亦有掉頭回落的情況。分析認為,今次本港樓市猛升與資金涌入有關,政府可從此入手施行政策,但卻可能違背香港一貫奉行資金自由流動的經濟政策。

    經濟學家關焯照認為,大量熱錢流入推高樓價,故最有效調控方法是限制海外人士置業,但強調因本港奉行自由經濟政策,故對本港投資環境會造成嚴重后遺癥,認為措施只可短暫推行。

    他建議政府應持續增土地供應,亦可參考中國收緊第二或以上套房貸款的政策,增加炒家的投資成本,若效果不彰可逐步將按貸成數收緊,相信有關措施造成的后患相對較少。